Louer votre résidence secondaire

Si vous possédez une résidence secondaire – ou si vous songez à en acheter une pour la louer – assurez-vous de bien comprendre tous les avantages et les inconvénients de la louer, surtout si la propriété est située à l’extérieur du Canada. Consultez un comptable, un avocat, un courtierCourtier Personne inscrite qui met en rapport une personne désirant acheter des placements avec une personne qui souhaite vendre des placements. Les courtiers exigent souvent des frais ou une commission pour l’achat et la vente de placements en votre nom.+ read full definition en hypothèques ou un autre expert financier pour savoir quel effet cela pourrait avoir sur l’impôtImpôt Droit perçu par l’État sur le revenu, les biens et les ventes. L’argent sert à financer des programmes publics et d’autres coûts.+ read full definition que vous payez et sur votre successionSuccession Montant total de l’argent et des biens laissés par une personne qui décède.+ read full definition.

Quatre avantages

  1. Vous obtenez un revenu de location – Utilisez ce revenu pour couvrir vos coûts, y compris l’hypothèque et les rénovations.
  2. Vous profitez de votre habitation – Si vous louez cette résidence seulement une partie de l’année, vous pouvez continuer d’en profiter pendant vos vacances.
  3. Vous obtenez un allègement fiscalAllègement fiscal Crédit ou déduction qui réduit le montant de l’impôt que vous devez payer. Les gouvernements offrent souvent des allègements fiscaux pour aider les gens à épargner, à faire des études ou à payer des frais comme ceux du service de garde d’enfants.+ read full definition Comme le loyer que vous obtenez est un revenu d’affaires, vous pouvez déduire les coûts (par exemple, l’intérêt sur l’hypothèque).
  4. Vous pouvez accroître la valeur netteValeur nette Valeur de tous les actifs d’une personne, moins ses dettes.+ read full definition Vous êtes propriétaire d’un bien qui peut prendre de la valeur, augmentant ainsi la valeur de votre succession.

Quatre inconvénients

  1. Vous devez payer les coûts d’entretien – L’entretien d’une habitation et la gestion de la location exigent temps, énergie et argent.
  2. Vous pouvez en profiter seulement pendant les périodes creuses – Il est plus facile de louer pendant les périodes de pointe, justement lorsque vous souhaitez l’utiliser.
  3. Vous payez de l’impôt – Vous devez payer de l’impôt sur le revenuImpôt sur le revenu Somme à payer en fonction de votre revenu total (de toutes les sources). Le taux d’imposition est fixé par les gouvernements du Canada et de chaque province.+ read full definition de location.
  4. Vous payez les gains en capitalCapital Montant total de l’argent que vous investissez ou que vous devez.+ read full definition Si la valeur de votre résidence secondaire augmente, vous devez payer l’impôt sur les gains en capitalImpôt sur les gains en capital Impôt que vous pourriez devoir payer sur les gains (l’argent) que vous tirez de vos placements.+ read full definition lorsque vous la vendez. Si cette résidence fait partie de votre succession, vos héritiers devront payer l’impôt.

Vous devez faire une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat lorsque vous achetez une habitation qui n’est pas votre résidence principale.

Louer une habitation située aux États-Unis

Conformément aux règlements américains sur l’impôt (en anglais seulement), les non-résidents qui possèdent une habitation à usage locatif aux États-Unis doivent présenter une déclaration de revenus aux États-Unis et payer de l’impôt sur le revenu de location. Si vous payez de l’impôt aux États-Unis, vous pouvez demander le crédit fédéral pour impôt étranger dans votre déclaration de revenus canadienne.

Tenez compteCompte Entente que vous avez conclue avec une institution financière concernant votre argent. Vous pouvez ouvrir un compte pour faire des dépôts et des retraits, accumuler des intérêts, emprunter une somme d’argent, investir, etc.+ read full definition des trois facteurs suivants avant de prendre une décision.

1. Deux options s’offrent à vous pour payer l’impôt aux États-Unis

  • Payez l’impôt sur votre revenu brutRevenu brut Revenu personnel total avant de payer des impôts ou de se prévaloir de crédits d’impôt. Parfois appelé « rémunération brute ».+ read full definition de location – Vous payez une retenue d’impôt de 30 % sur votre revenu brut de location. Vous devez déduire cette somme du loyer que vous recevez et la verser au gouvernement américain chaque année.
  • Payez l’impôt sur votre revenu net de location – Vous déduisez de votre revenu de location certaines dépensesDépenses Paiement ou promesse de paiement futur.+ read full definition ainsi que la dépréciation avant de calculer l’impôt dû. Votre revenu net de location sera imposé à un taux allant de 10 % à 35 %. Si vous êtes copropriétaire de l’immeuble, par exemple avec votre conjoint, chaque personne doit produire une déclaration de revenus. Si vous choisissez cette optionOption Placement qui vous donne le droit de l’acheter ou le vendre à un prix fixe et avant une date fixe. Le droit d’achat est appelé « option d’achat » et celui de vente, « option de vente ». Les options s’achètent en bourse.+ read full definition, vous ne pouvez habituellement pas changer d’avis.

2. Vous devez produire une déclaration de revenus aux États-Unis lorsque vous vendez une habitation située aux États-Unis

Vous devez produire une déclaration de revenus aux États-Unis même si vous ne louez pas votre habitation et même si vous subissez une perte au moment de la vente. Dans certains cas, vous devez également produire une déclaration de revenus dans l’État où se situe votre habitation. En 2011, le taux d’imposition fédéral maximal sur les gains en capital était de 20 %.

Dans la plupart des cas, l’acheteur de votre habitation doit retenir 10 % du prix d’achat et verser cette somme à l’Internal Revenue Service (IRS). Cependant, vous pouvez réduire ou éliminer cette retenue d’impôt (en anglais seulement) en envoyant le formulaire approprié (en anglais seulement) à l’IRS avant de conclure la vente. Si vous êtes copropriétaire de l’immeuble, par exemple avec votre conjoint, chaque personne doit envoyer ce formulaire.

Vous devez également déclarer tout gain en capitalGain en capital Somme que vous obtenez quand vous vendez un placement ou tout autre actif plus cher que vous l’avez payé.+ read full definition à l’Agence du revenu du Canada. Vous pouvez demander le crédit fédéral pour impôt étranger à l’égard de tout impôt payé aux États-Unis.

3. Il se peut que votre succession doive payer de l’impôt sur votre habitation

Si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire aux États-Unis au moment de votre décès, il est probable que votre succession doive payer le droit de succession fédéral américain (en anglais seulement). Cependant, dans la plupart des cas, ce droit s’applique seulement si la valeur de votre succession à l’échelle mondiale est supérieure à 5 millions de dollars (ou à 10 millions de dollars pour un couple).

À faire

Consultez un expert pour savoir quel effet la location d’une résidence secondaire pourrait avoir sur l’impôt que vous payez et votre succession, surtout si cette résidence est située à l’extérieur du Canada.

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