Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire?

Un prêt hypothécaire est un type de prêt utilisé pour vous aider à acheter une maison. À moins que vous ne soyez en mesure de payer la totalité du montant au départ lorsque vous achetez une maison, il est plus probable que vous payez un acompte au moment de l’achat et que vous paierez le reste au moyen d’un prêt hypothécaire.

Lorsque vous remboursez un prêt hypothécaire, vous remboursez le montant initial — le principal — plus les intérêtsIntérêts Frais exigés par un prêteur à une personne qui emprunte de l’argent. Frais qu’obtient une…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE. Le taux d’intérêt que vous payez dépend du type de prêt hypothécaire que vous avez contracté et des taux d’intérêt au moment où vous empruntez. Le taux d’intérêt influencera le montant total que vous finirez par rembourser.

Les prêts hypothécaires sont consentis par des institutions financières, y compris des banques et des coopératives de crédit, ou par des courtiers qui travaillent pour le compteCompte Entente que vous avez conclue avec une institution financière concernant votre argent. Vous pouvez ouvrir…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE de prêteurs hypothécaires. C’est une bonne idée de magasiner avant de décider où vous obtiendrez votre prêt hypothécaire, car les taux d’intérêt et les politiques peuvent être différents d’une institution à une autre.

L’achat de votre première maison est l’un des achats les plus importants que vous puissiez faire. Découvrez comment déterminer le montant que vous pouvez vous permettre, épargner pour une mise de fonds et d’autres considérations financières sur le chemin vers l’accession à la propriété.

Que devez-vous savoir avant de contracter un prêt hypothécaire?

Il y a quelques choix clés à faire lorsqu’on contracte un prêt hypothécaire :

1. Combien de temps prendrez-vous pour rembourser le prêt hypothécaire?

C’est ce qu’on appelle la période d’amortissementAmortissement Perte de valeur d’un bien avec le temps. Exemple : Une maison peut perdre de la…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE. Beaucoup de gens choisissent des périodes de 15 à 25 ans. Le temps que vous prenez pour rembourser le prêt hypothécaire aura une incidence sur le montant que vous remboursez chaque mois, puisque plus la période d’amortissement est courte, plus vous devrez en rembourser à chaque fois.

Le montant de votre acompte peut avoir une incidence sur votre période d’amortissement. Au Canada, si votre acompte est inférieur à 20 % du prix de la maison, votre période d’amortissement maximale est de 25 ans — ou de 30 ans si vous achetez une première habitation.

2. Quelle sera la durée de votre terme hypothécaire?

La duréeDurée Période de temps visée par un contrat. Aussi, période pendant laquelle un placement génère un…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE du terme hypothécaire est plus courte que la période d’amortissement. La durée du terme hypothécaire se situe habituellement entre un et cinq ans. À la fin du terme, vous devrez renouveler votre prêt hypothécaire. Votre taux d’intérêt est fixé au début du terme.

3. Opterez-vous pour un taux fixe ou variable?

Lorsque vous remboursez votre prêt hypothécaire, vous payez également des intérêts. Le taux d’intérêt que vous payez dépend si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable.

Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, vous payez le même taux d’intérêt pour toute la durée. Par exemple, si vous contractez un prêt hypothécaire à taux fixe à 7 % d’intérêt pour une durée de cinq ans, vous paierez 7 % d’intérêt pour l’ensemble des cinq années.

Un prêt hypothécaire à taux variable signifie que le taux d’intérêt que vous payez changera en fonction des variations des taux d’intérêt de la Banque du CanadaBanque du Canada Banque centrale qui établit les politiques monétaires du Canada. Ces politiques visent à assurer la…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE. Le taux de prêt à un jour fixé par la Banque du Canada peut changer en fonction des fluctuations de l’inflationInflation Augmentation du coût des biens et des services au cours d’une période donnée. L’inflation réduit…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE ou des marchés. Donc, dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable, si vous commenciez avec un taux d’intérêt de 5 % et que la Banque du Canada augmentait les taux d’intérêt de 0,5 %, alors vous devriez payer des intérêts de 5,5 %. Si la Banque du Canada baisse les intérêts de 0,75 %, vous devriez payer 4,75 % d’intérêt sur vos versements hypothécaires.

Les paiements d’un prêt hypothécaire à taux variable peuvent être ajustables ou fixes. Avec les paiements ajustables, le montant du paiement change à mesure que le taux d’intérêt change, ou qu’il est fixé. Les paiements fixes signifient que vous payez toujours le même montant, mais le montant affecté aux intérêts change comme c’est le cas des intérêts.

Un prêt hypothécaire à taux fixe pourrait être le bon choix si :

• Il est probable que les taux d’intérêt augmenteront au cours des prochaines années.
• Vous préférez la prévisibilité de savoir que votre taux d’intérêt et le montant de vos versements seront les mêmes pour votre prochain terme hypothécaire.

Un prêt hypothécaire à taux variable pourrait être le bon choix si :

• Il est probable que les taux d’intérêt baisseront dans les prochaines années.
• Vous êtes à l’aise de laisser votre taux hypothécaire fluctuer avec les changements des taux d’intérêt.

Il est judicieux de suivre l’évolution des taux d’intérêt, même avant d’acheter une maison. Certains prêteurs vous permettront de passer d’un prêt hypothécaire à taux variable à un prêt hypothécaire à taux fixe lorsque les taux d’intérêt commenceront à augmenter.

Mise en garde

Lorsque les taux d’intérêt augmentent, une plus grande partie du paiement à taux variable sert à payer les intérêts plutôt que le principal. Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable avec des versements fixes, il est possible de vous retrouver dans une situation où la plupart ou la totalité de vos versements hypothécaires servent à payer les intérêts et aucun ne sert à rembourser le principal.

4. Votre prêt hypothécaire sera-t-il ouvert ou fermé?

Les prêts hypothécaires ouverts ou fermés offrent une flexibilité différente quant à la possibilité de les rembourser intégralement à tout moment.

Avec un prêt hypothécaire ouvert, vous avez la possibilité de rembourser la totalité du prêt à tout moment. Cependant, les prêts hypothécaires ouverts ont aussi tendance à avoir des taux d’intérêt plus élevés. Ce pourrait être un bon choix si vous prévoyez avoir plus d’argent pour rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement.

Les prêts hypothécaires fermés offrent moins de flexibilité. Vous pourriez être en mesure de rembourser seulement une partie du capitalCapital Montant total de l’argent que vous investissez ou que vous devez.+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE à une date précise. Par exemple, vous être autorisé à rembourser jusqu’à 10 % du prêt hypothécaire dans une période d’un an. C’est peut-être un bon choix si vous voulez la prévisibilité de pouvoir faire des paiements réguliers, ou si vous ne vous attendez pas à avoir beaucoup d’argent supplémentaire pour rembourser votre prêt hypothécaire très rapidement.

Il y a aussi des risques à quitter un prêt hypothécaire fermé plus tôt que prévu. Vous devrez probablement payer une pénalité, qui sera calculée de l’une des deux façons suivantes :

1. Trois mois d’intérêt – Cette pénalité est calculée comme l’intérêt que vous paieriez dans trois mois au taux hypothécaire actuel.
2. Différentiel de taux d’intérêt (DTI) – Le calcul d’une pénalité de DTI peut varier d’un prêteurPrêteur Personne ou un organisme qui prête de l’argent.+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE à l’autre. En général, il estime la différence du montant d’intérêt que le prêteur recevrait sur le reste de votre capital, en fonction des taux d’intérêt actuels. Le taux utilisé dépend du prêteur, mais, par exemple, s’il vous reste deux ans avant la fin de votre terme, le taux d’intérêt utilisé serait probablement le taux fixe fermé de deux ans. Le taux peut également être fondé sur le taux hypothécaire admissible actuel, qui est le taux affiché de cinq ans par la Banque du Canada.

Les prêteurs facturent habituellement le plus élevé des deux montants. Si les taux d’intérêt baissent, le DTI a tendance à être plus élevé. Vérifiez les pénalités auprès de votre prêteur avant de choisir un prêt hypothécaire. Demandez à votre prêteur d’estimer la pénalité si vous résiliez à mi-parcours de votre terme, par exemple.

En plus de la pénalité, d’autres frais peuvent s’appliquer lorsque vous quittez votre prêt hypothécaire plus tôt, comme des frais d’administration et un montant égal à toute réduction initiale sur le taux que vous avez reçu. Pour connaître le taux exact et les autres frais, veuillez consulter votre prêteur.

Comment les prêteurs approuvent-ils un prêt hypothécaire?

Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire d’une banque, vous devez y être admissible. Cela implique de réussir un test de résistance hypothécaire. Il vérifie la probabilité que vous puissiez vous permettre des paiements hypothécaires à un taux d’intérêt admissible. Vous devez réussir ce test de résistance même si vous n’avez pas besoin d’assurance hypothécaireAssurance hypothécaire Assurance que vous souscrivez pour couvrir vos versements hypothécaires en cas de maladie, de blessure…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE. Le test de résistance tient compte de vos paiements hypothécaires anticipés par rapport à vos revenus, dépensesDépenses Paiement ou promesse de paiement futur.+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE et autres dettes anticipés.

Apprenez-en davantage sur la préparation à l’obtention d’un prêt hypothécaire auprès de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada.

Les prêts hypothécaires sont des prêts importants et nécessitent donc généralement un processus de demande et d’approbation. Le prêteur vérifiera si vous êtes financièrement en mesure de rembourser le prêt.

Les prêteurs tiennent compte de cinq facteurs principaux lorsqu’ils approuvent un prêt hypothécaire :

• Vos revenus – Le montant que vous gagnez en un an et si vous avez un emploi à temps plein.
• Votre patrimoine net – Il s’agit de la différence entre ce que vous possédez (liquidités, placements, maison et autres biens immobiliers) et ce que vous devez (prêts ou hypothèques que vous détenez déjà).
• Valeur de la maison que vous achetez – Le prêteur doit savoir que votre maison vaut suffisamment pour couvrir votre detteDette Somme que vous avez empruntée. Vous devez rembourser le prêt, avec intérêts, avant la date…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE hypothécaire si vous deviez la vendre. C’est ce qu’on appelle la garantieGarantie Bien ou actifs que vous engagez comme emprunteur afin de garantir le remboursement du prêt.…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE de votre prêt.
• Votre cote de crédit – Votre rapport de crédit affiche votre historique de paiement des factures et des cartes de crédit, ainsi que de remboursement des prêts dans les délais impartis.
• La stabilité de votre situation professionnelle et personnelle – Ils peuvent demander une lettre confirmant votre emploi. Si votre famille fournit de l’aide financière pour l’acompte, le prêteur peut demander une lettre confirmant cette information.

Les prêteurs hypothécaires tiennent compte de plusieurs risques lorsqu’ils approuvent des prêts hypothécaires, notamment :

• Les taux d’intérêt peuvent fluctuer – Cela crée le risque que les emprunteurs ne soient pas en mesure de faire leurs paiements mensuels.
• Les prix du logement peuvent baisser – Cela signifie que les gens pourraient ne pas être en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire s’ils vendent leur domicile, si celui-ci vaut moins que ce qu’ils doivent à la banque.
• La situation professionnelle peut changer – Si une personne qui a un prêt hypothécaire perd son emploi, elle pourrait manquer d’argent pour effectuer ses paiements mensuels si elle n’a pas d’assurance prêt hypothécaire.

Ces risques impliquent qu’il est important de vérifier auprès du prêteur que vous êtes en mesure de contracter un prêt hypothécaire. Si vous n’êtes pas en mesure de continuer à faire vos versements hypothécaires, le prêteur pourrait devenir propriétaire de votre maison.

Avant de souscrire un prêt hypothécaire, assurez-vous de calculer ce que vous pouvez vous permettre. Utilisez notre calculatrice des versements hypothécaires pour voir à quoi pourraient ressembler vos paiements, selon le taux d’intérêt, la période d’amortissement, la durée, la mise de fonds et le montant total de l’achat.

Comment rembourser son prêt immobilier plus rapidement?

Il est important de respecter vos échéances de remboursement hypothécaire, mais il y a peut-être des façons de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement si vous êtes en mesure de payer des montants supplémentaires. Il peut exister des options telles que :

• Payer des montants supplémentaires à vos dates de paiement, jusqu’à concurrence de 100 % du montant de votre paiement régulier – souvent appelé « paiement en double ».
• Augmenter le montant de vos paiements.
• Effectuer des versements annuels forfaitaires sur le capital.

Ces options sont généralement limitées en ce qui concerne le montant que vous pouvez payer. Par exemple, le montant d’un paiement forfaitaire est habituellement limité à des montants de 10 % à 20 %, selon le prêteur et l’hypothèque. 

La fréquence de vos versements peut également faire une différence dans la rapidité avec laquelle vous remboursez le prêt hypothécaire. Par exemple, si vous effectuez des paiements aux deux semaines (26 paiements sur un an) plutôt que deux fois par mois (24 paiements sur un an), cela signifie que vous auriez deux paiements supplémentaires pendant un an. Il pourrait s’agir d’une bonne optionOption Placement qui vous donne le droit de l’acheter ou le vendre à un prix fixe…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE pour vous si vous êtes payé(e) toutes les deux semaines et que vous pouvez calculer le moment où vos paiements seront retirés le jour même de votre paie. Vérifiez vos options de paiement auprès de votre prêteur.

En quoi consiste le renouvellement d’un prêt hypothécaire?

Lorsque vous arriverez à la fin de votre terme hypothécaire — habituellement après trois à cinq ans — vous devrez le renouveler. Si votre prêt hypothécaire est contracté auprès d’une institution financière réglementée par le gouvernement fédéral, comme une banque, le prêteur doit vous fournir un relevé de renouvellement au moins 21 jours avant la fin de votre terme. Il doit également vous aviser au moins 21 jours à l’avance s’il ne prévoit pas renouveler votre prêt hypothécaire.

Lorsque votre terme hypothécaire arrive à échéance, vous pouvez faire l’une des deux choses suivantes :

• Renouveler votre prêt hypothécaire.
• Rembourser intégralement votre prêt hypothécaire.

Si vous souhaitez renouveler votre prêt hypothécaire, vous pouvez rester avec le même prêteur ou passer à un autre si ses conditions vous conviennent mieux. Tout comme vous pourriez magasiner votre prêt hypothécaire au début, vous pouvez chercher de meilleurs taux avant de le renouveler.

Si vous souhaitez rester chez votre prêteur actuel, il peut être judicieux de négocier un meilleur taux d’intérêt. Vous pourriez trouver de meilleures options auprès d’autres prêteurs et utiliser ces informations pour négocier. Assurez-vous de conserver une preuve des autres offres que vous avez reçues.

Un nouveau prêteur peut offrir un meilleur taux, mais ce changement peut aussi entraîner des coûts supplémentaires. Si vous avez décidé de changer, assurez-vous de vérifier les montants suivants :

• Frais d’établissement avec le nouveau prêteur.
• Frais d’évaluationÉvaluation Évaluation de ce que valent aujourd’hui votre maison ou d’autres biens. Le plus souvent faite…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE pour confirmer la valeur de votre propriété.
• Autres frais et procédures de demande à prévoir.
• Primes d’assurance hypothécaire liées au changement de prêteur.

Que vous restiez chez votre prêteur actuel ou que vous en changiez, il est important de veiller à ce que votre budgetBudget Planification mensuelle ou annuelle estimée des dépenses et de l’épargne. Un budget est établi en…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE vous permette d’effectuer des paiements réguliers. Demandez-vous si vous pouvez faire des versements plus importants ou plus fréquents si vous voulez rembourser le prêt hypothécaire plus tôt. En savoir plus sur le renouvellement des prêts hypothécaires.