Comprendre les investissements immobiliers

Si les investissements immobiliers peuvent offrir toute une série d’avantages, rien ne garantit que vous obtiendrez un revenu ou un bénéfice et, comme tout investissement, il existe un certain nombre de risques et d’incertitudes que vous devez examiner attentivement avant d’investir.

Fiducie de placement immobilier

Une fiducie de placement immobilier (FPI) investit dans des biens immobiliers productifs, tels que des centres commerciaux ou des immeubles résidentiels à logements multiples. Un investissement dans une fiducie de placement immobilier peut offrir aux investisseurs des revenus grâce aux versements qu’ils reçoivent des propriétés dans lesquelles ils ont investi.

Les investisseurs peuvent acheter des titres dans des FPI publiques ou privées. Les FPI publiques sont cotées en bourse et les FPI privées sont négociées sur le marché non réglementé. L’achat et la vente de titres de FPI publiques par l’intermédiaire d’une bourse sont relativement simples, et leur valeur est facilement évaluée grâce à des prix accessibles au public. Les FPI privées ne sont pas cotées en bourse, ce qui rend leurs titres plus difficiles à évaluer et à négocier. Investir dans une FPI privée est différent et généralement plus risqué qu’investir dans une FPI publique. Il existe également certains critères d’admissibilité auxquels les investisseurs doivent satisfaire avant de pouvoir acheter des titres dans une FPI privée.

En général, les titres vendus au public en Ontario doivent être offerts au moyen d’un prospectus (un document qui fournit des informations détaillées sur le titre et la société qui l’offre), mais il existe quelques exceptions à cette règle. Par exemple, si une société de placement immobilier privée en Ontario cherche à lever des fonds auprès d’investisseurs, elle peut être en mesure de vendre sur le marché non réglementé en vertu d’une dispense de prospectus. Voici une explication du marché non réglementé.

Quelques risques courants liés à l’investissement dans des FPI privées

Manque de liquidité – Étant donné que les titres de FPI privées achetés sur le marché non réglementé ne sont pas cotés en bourse, ils peuvent être difficiles à évaluer et à revendre. Vous devrez peut-être conserver l’investissement plus longtemps que prévu.
Manque de transparence – Comme les FPI privées ne sont pas soumises aux mêmes obligations en matière de divulgation que les FPI publiques, vous disposez de moins de renseignements continus sur la situation de la FPI, ce qui peut rendre plus difficile l’évaluation de l’état de votre investissement.
Baisse de la valeur des investissements – Le montant des paiements que vous recevez et la valeur de votre investissement sont influencés par la valeur des biens dans lesquels une fiducie de placement immobilier a investi et par les revenus qu’elle en tire. La détérioration de l’état des propriétés, un taux de vacance plus élevé ou des locataires qui ne paient pas leur loyer peuvent affecter vos paiements ou la valeur de votre investissement.
Frais élevés – Les FPI privées paient parfois des frais de gestion et d’autres frais plus élevés, ce qui peut réduire les montants qui vous sont versés et laisser à la FPI moins d’argent pour réparer et entretenir les propriétés existantes ou investir dans d’autres propriétés.
Responsabilité personnelle – Vous pourriez être tenu personnellement responsable du paiement des obligations d’une FPI privée si elle n’est pas en mesure de le faire. C’est ce que l’on appelle communément un « capital appelé ».

Vous pouvez subir des conséquences fiscales si votre investissement immobilier est détenu dans un REER et qu’il ne peut pas être vendu. Consultez un conseiller fiscal pour obtenir des conseils.

Société immobilière en commandite

Une société immobilière en commandite est généralement utilisée pour développer un bien immobilier ou pour gérer des biens immobiliers achevés, tels que des condominiums. En tant qu’investisseur, vous pouvez acheter des titres dans des sociétés immobilières en commandite. Les sociétés immobilières en commandite sont régies par les modalités d’un contrat de société immobilière en commandite, qui peut être complexe. La société en commandite est contrôlée par un partenaire général qui gère le développement d’un bien immobilier. Par exemple, l’associé général peut utiliser l’argent des investisseurs pour acheter un terrain non aménagé dans l’espoir de le développer ou de le vendre à profit. Cela donne aux investisseurs un potentiel de croissance si et quand le terrain ou le projet de développement prend de la valeur.

La plupart des sociétés immobilières en commandite sont privées. Leurs titres ne sont pas cotés en bourse, ce qui les rend difficiles à négocier et à évaluer.

Quelques risques courants de l’investissement dans les sociétés immobilières en commandite

Manque de liquidité – Les investissements dans des sociétés immobilières en commandite qui développent des biens immobiliers sont généralement des placements à long terme qui peuvent se prolonger pendant toute la durée d’un projet de développement. Il se peut que vous ne puissiez pas revendre votre investissement quand vous le voulez ou pas du tout.
Aucune garantie – Il n’y a aucune garantie que les projets seront vendus à profit, car le marché immobilier fluctue et les coûts de développement peuvent dépasser le budget. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une prévision du rendement futur de votre investissement, vous pouvez vous renseigner sur les projets antérieurs qui ont été menés à bien afin d’avoir une idée de l’expérience de l’associé général. De nombreux facteurs peuvent influer sur la réussite et le rendement d’un projet de développement, et les performances antérieures ne constituent pas une prédiction du rendement futur de votre investissement.
Manque de diversification – Certaines sociétés immobilières en commandite développent une propriété ou un projet immobilier spécifique. Si le projet de développement n’est jamais achevé ni vendu, vous pourriez perdre une partie ou la totalité de l’argent que vous avez investi.
Approbations gouvernementales et valeur marchande – Certaines sociétés immobilières en commandite n’ont peut-être pas obtenu tous les permis gouvernementaux et toutes les autorisations de zonage nécessaires pour développer réellement le terrain qu’elles possèdent. Les retards ou le refus d’obtenir tous les permis et toutes les autorisations peuvent avoir une incidence importante sur la valeur de votre investissement.
Risque de capital appelé – Si un projet dépasse le budget, vous pourriez être obligé de contribuer davantage pour couvrir les coûts supplémentaires.

Si on vous a promis un rendement ou un paiement mensuel sur un investissement dans un projet de développement, vous devez vous demander d’où proviendra l’argent nécessaire au paiement pendant que le projet est en cours de développement et ne produit aucun revenu.

Entité d’investissement hypothécaire

Une entité d’investissement hypothécaire, également appelée bloc de créances hypothécaires ou société d’investissement hypothécaire, est une entreprise de financement hypothécaire qui met en commun les fonds collectés auprès d’investisseurs pour les prêter à des emprunteurs.

Les entités d’investissement hypothécaire fournissent souvent des financements ou des hypothèques aux emprunteurs qui ne peuvent pas obtenir un prêt auprès de sources conventionnelles, telles qu’une banque. Les emprunteurs utilisent généralement ce financement pour acheter des résidences unifamiliales, des propriétés commerciales ou des projets de développement. Une entité d’investissement hypothécaire détient souvent plusieurs hypothèques dans son portefeuille, ce qui réduit le risque potentiel pour les investisseurs par rapport à la possession d’une seule hypothèque.

En tant qu’investisseur, vous achetez un titre émis par l’entité d’investissement hypothécaire (p. ex. des actions d’une société, des parts de société en commandite, des parts de fiducie). La valeur de la garantie est dérivée de la valeur de l’ensemble des hypothèques sous-jacentes qui sont généralement garanties par les biens immobiliers. Les investisseurs ont la possibilité de tirer des revenus (tels que des dividendes) des intérêts perçus par l’entité d’investissement hypothécaire sur son portefeuille de prêts hypothécaires.

La plupart des entités d’investissement hypothécaire sont privées. Leurs titres ne sont pas cotés en bourse, ce qui les rend plus difficiles à négocier et à évaluer.

Quelques risques courants liés à l’investissement dans les entités d’investissement hypothécaire

Manque de liquidité – En général, les entités d’investissement hypothécaires privées sont des investissements non liquides, ce qui signifie que vous ne pouvez pas vendre votre investissement quand vous le souhaitez ou pas du tout.
Baisse de la valeur des investissements – Les emprunteurs d’un prêt hypothécaire sous-jacent peuvent manquer à leurs obligations hypothécaires ou rembourser leur prêt plus tôt que prévu, ce qui peut influer sur la valeur de votre investissement ou sur le montant des revenus qui vous sont versés.
Prêts à haut risque – Les entités d’investissement hypothécaire offrent généralement des prêts hypothécaires plus risqués que ceux accordés par un prêteur conventionnel tel qu’une banque. Si trop d’emprunteurs n’effectuent pas leurs paiements hypothécaires, cela peut diminuer la valeur de votre investissement et l’entité d’investissement hypothécaire pourra ne pas être en mesure de vous verser des fonds.

Faible priorité des droits – Les hypothèques émises pas les entités d’investissement hypothécaire peuvent être de second rang ou postérieures à une première hypothèque. Si un emprunteur n’effectue pas ses paiements hypothécaires et que la propriété est liquidée, le prêteur qui a accordé le premier prêt hypothécaire sera le premier à recevoir son argent. L’entité d’investissement hypothécaire qui a contracté la deuxième hypothèque ne recevra son argent que si et quand la première hypothèque aura été entièrement remboursée.

Placements hypothécaires consortiaux

On parle de placements hypothécaires consortiaux lorsque deux personnes ou plus prêtent de l’argent garanti par une seule hypothèque sur une propriété. Certains de ces placements sont considérés comme étant à haut risque. En effet, certains promoteurs utilisent des hypothèques consortiales afin d’obtenir du financement pour de grands projets immobiliers que les banques peuvent considérer comme étant à haut risque. Il peut également y avoir un risque en raison du montant du prêt par rapport à la valeur réelle de la propriété.

En Ontario, seuls les courtiers et les agents hypothécaires titulaires d’un permis de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (ARSF) peuvent effectuer certaines hypothèques consortiales admissibles à faible risque pour le compte d’une maison de courtage. Seuls les courtiers hypothécaires titulaires d’un permis (et non les agents) peuvent signer les formulaires de déclaration de l’investisseur ou du prêteur. Les courtiers et les agents hypothécaires titulaires d’un permis de l’ARSF peuvent également vendre des placements hypothécaires consortiaux non admissibles à haut risque à des investisseurs autres que des particuliers en Ontario.

Vous pouvez consulter le site Web de l’ARSF pour confirmer qu’une personne ou une entreprise est titulaire d’un permis.

La CVMO supervise la vente de placements hypothécaires consortiaux non admissibles à haut risque à des particuliers en Ontario. Ces placements sont soumis aux mêmes exigences ou à des exigences plus strictes que les autres placements immobiliers. Cela implique une plus grande transparence et une évaluation de la propriété actuelle effectuée par un évaluateur professionnel indépendant.

Seules les entreprises inscrites peuvent proposer des placements non admissibles aux investisseurs. Consultez la page de recherche de l’inscrit de la CVMO pour connaître la catégorie d’inscription d’une entreprise ou d’une personne et pour savoir si son inscription est soumise à des conditions.

Quels sont les risques liés aux placements hypothécaires consortiaux?

Certains placements hypothécaires consortiaux, utilisés pour des prêts participatifs ou mezzanines pour des promoteurs immobiliers ou pour des entreprises de construction, sont considérés comme étant à haut risque et peuvent ne pas convenir à un investisseur moyen.

Voici les risques:

« Sécurisé » ne signifie pas « sécuritaire ». Bien que l’hypothèque soit inscrite et que le prêt soit garanti directement par un terrain ou un bâtiment, la valeur de cette garantie est limitée à la valeur du terrain. Si cette dernière est inférieure au montant du prêt, les ventes réalisées ou le remboursement du refinancement pourraient ne pas être suffisants pour vous rembourser.
On peut vous placer en attente pour le remboursement. Votre prêt peut se classer derrière d’autres prêteurs, et vous pouvez même être plus loin dans la file d’attente que d’autres investisseurs. Si le projet échoue, il se peut qu’il ne reste plus d’argent pour vous payer. Il est possible que si le projet échoue, sa valeur ne permette de rembourser que les prêteurs de premier rang.
Le placement n’est pas liquide. Dans le cas où vous souhaiteriez récupérer votre argent avant la fin de la durée du prêt, il est possible que votre contrat limite cette possibilité et il n’y aura pas de marché pour la revente ou le transfert de l’hypothèque.
Les placements hypothécaires consortiaux ne protègent pas les investisseurs. Les placements hypothécaires consortiaux ne sont pas garantis par le gouvernement de l’Ontario ou tout autre fonds de protection des investisseurs.
Il n’y a pas de rendement garanti. Bien que certaines entreprises ou personnes qui offrent des placements hypothécaires consortiaux puissent annoncer des rendements élevés « garantis », il est en fait illégal de le faire. Tout placement peut échouer, et le taux de rendement reflète directement le niveau de risque que vous prenez.

Quelles sont mes responsabilités en tant qu’investisseur?

En tant qu’investisseur, voici vos responsabilités :

Vérifier si le vendeur de placements hypothécaires consortiaux possède un permis. Seuls les courtiers et les agents hypothécaires titulaires d’un permis de l’ARSF peuvent effectuer des transactions hypothécaires consortiales, et seuls les courtiers hypothécaires titulaires d’un permis (et non les agents) peuvent signer les formulaires requis. Vous pouvez consulter le site Web de l’ARSF pour confirmer qu’une personne ou une entreprise est titulaire d’un permis.

Savoir où vous vous situez dans la file d’attente des paiements. Lorsque le projet est terminé et que la propriété est vendue, vous devez savoir quels prêteurs et investisseurs l’emprunteur remboursera et dans quel ordre. Demandez si l’hypothèque consortiale est une hypothèque de premier rang, de second rang ou de rang subséquent. C’est important, car si le projet échoue, la première hypothèque recevra d’abord le produit de la liquidation. Il est nécessaire que l’hypothèque de premier rang soit entièrement remboursée avant de pouvoir payer l’hypothèque de second rang et l’hypothèque de rang subséquent.
Rechercher la valeur de la propriété. L’hypothèque ne peut être que proportionnelle à la valeur de la propriété. Demandez à voir l’évaluation que la maison de courtage a utilisée pour déterminer la valeur. Assurez-vous que l’évaluateur a évalué la propriété dans son état actuel « tel quel » sans aucune hypothèse concernant l’achèvement de la propriété. Si l’évaluateur a fait de telles hypothèses, le prix de vente de la propriété non bâtie serait probablement inférieur. Selon la loi, le courtier hypothécaire doit fournir aux investisseurs une évaluation immobilière préparée par un membre de l’Institut canadien des évaluateurs conformément aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada.
Obtenir des conseils financiers et juridiques indépendants. Obtenez des conseils professionnels d’une personne n’ayant aucun lien avec le vendeur ou l’emprunteur avant d’investir dans des placements hypothécaires consortiaux. Cela comprend l’obtention de conseils professionnels sur la façon dont votre placement pourrait avoir une incidence sur votre impôt sur le revenu.
Vérifier les limites de placement. Certains investisseurs peuvent ne pas être en mesure d’investir plus de 60 000 $ sur une période de 12 mois.
Lire et comprendre tous les documents connexes. Votre courtier hypothécaire doit remplir les formulaires de déclaration de l’investisseur ou du prêteur 3.0, 3.1, 3.2 et vous les fournir.
- Le formulaire 3.0 recueille des renseignements sur les investisseurs afin de déterminer si un placement vous convient.
- Le formulaire 3.1 documente l’analyse de votre courtier sur les raisons pour lesquelles le placement vous convient.
- Le formulaire 3.2 vous donne des renseignements essentiels sur le placement.

Vous devez signer les trois formulaires. Avant de signer, posez des questions et assurez-vous de les comprendre.

Les maisons de courtage sont tenues de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que le placement hypothécaire qu’elles recommandent convient à vos besoins et à votre situation. Elles doivent également vous informer des risques importants du placement, divulguer les conflits d’intérêts potentiels et fournir la preuve de la capacité de l’emprunteur à faire face aux paiements hypothécaires.

Biens immobiliers

Vous pouvez acheter une propriété en tant qu’investissement et générer un revenu grâce au loyer payé par un locataire, en supposant que le loyer soit suffisant pour couvrir tous les coûts liés à la propriété, y compris toute hypothèque, les taxes, les services publics et l’entretien.

Quelques risques courants liés à l’investissement immobilier

Dépenses et engagement en matière de temps importants – La propriété est un type d’investissement coûteux qui exige une grande participation. Soyez prêt à consacrer beaucoup de temps à la gestion de l’investissement, depuis la paperasserie jusqu’à la recherche d’un locataire et aux réparations, que le bien immobilier produise ou non des revenus.
Risque lié au locataire – Vous pourriez vous retrouver avec un locataire qui ne paie pas le loyer ou qui endommage la propriété. Vous pourriez aussi avoir du mal à trouver un locataire et ne pas percevoir de loyer pendant un certain temps. Dans ces deux cas, vous êtes toujours responsable du paiement continu de l’hypothèque et des taxes, et des frais d’entretien de la propriété.
Déclin du marché – La valeur de la propriété peut être inférieure à ce que vous avez payé, ce qui peut vous laisser avec une hypothèque supérieure à la valeur de la propriété.
Risque de liquidité – Vous pourriez avoir des difficultés à vendre le bien si le marché immobilier local connaît une période de faibles ventes ou de baisse des prix. Il faut également du temps pour vendre un bien immobilier et effectuer la clôture.

Au Canada, toute personne qui vend des titres ou qui conseille d’autres personnes ou entreprises sur les valeurs mobilières doit être enregistrée auprès de l’organisme de réglementation des valeurs mobilières de chaque province ou territoire où elle exerce ses activités, sauf si une exemption s’applique. Vérifiez toujours l’enregistrement de toute personne ou entreprise qui tente de vous vendre un investissement ou de vous donner des conseils en matière d’investissement sur le site Web Vérifiez avant d’investir.

Résumé

Lorsque vous réfléchissez au type d’investissement immobilier dans lequel vous souhaitez investir, assurez-vous d’examiner les risques courants associés à chacun. Les cinq différents types d’investissements immobiliers sont :

la fiducie de placement immobilier (FPI);
la société immobilière en commandite;
l’entité d’investissement hypothécaire;
les investissements hypothécaires syndiqués;
les biens immobiliers.