Cinq types d’investissements immobiliers

1. Fiducie de placement immobilier

Une fiducieFiducie Compte établi en vue de détenir des actifs pour un bénéficiaire. Un fiduciaire gère les…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE de placementPlacement Un élément de valeur que vous achetez pour obtenir un revenu ou une croissance de…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE immobilier (FPI) investit dans des biens immobiliers productifs, tels que des centres commerciaux ou des immeubles résidentiels à logements multiples. Un investissement dans une fiducie de placement immobilier peut offrir aux investisseurs des revenus grâce aux versements qu’ils reçoivent des propriétés dans lesquelles ils ont investi.

Les investisseurs peuvent acheter des titres dans des FPI publiques ou privées. Les FPI publiques sont cotées en bourseBourse Marché sur lequel les valeurs mobilières sont achetées et vendues.+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE et les FPI privées sont négociées sur le marché non réglementé. L’achat et la vente de titres de FPI publiques par l’intermédiaire d’une bourse sont relativement simples, et leur valeur est facilement évaluée grâce à des prix accessibles au public. Les FPI privées ne sont pas cotées en bourse, ce qui rend leurs titres plus difficiles à évaluer et à négocier. Investir dans une FPI privée est différent et généralement plus risqué qu’investir dans une FPI publique. Il existe également certains critères d’admissibilité auxquels les investisseurs doivent satisfaire avant de pouvoir acheter des titres dans une FPI privée.

En général, les titres vendus au public en Ontario doivent être offerts au moyen d’un prospectusProspectus Document juridique qui divulgue complètement, fidèlement et clairement ce que vous devez savoir sur une…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE (un document qui fournit des informations détaillées sur le titreTitre Droit légal de posséder ou de détenir un bien.+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE et la société qui l’offre), mais il existe quelques exceptions à cette règle. Par exemple, si une société de placement immobilier privée en Ontario cherche à lever des fonds auprès d’investisseurs, elle peut être en mesure de vendre sur le marché non réglementé en vertu d’une dispense de prospectusDispense de prospectus Dispense permet à une société de vendre légalement des valeurs mobilières sans fournir de prospectus.+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE. Voici une explication du marché non réglementé.

Quelques risques courants liés à l’investissement dans des FPI privées

• Manque de liquiditéLiquidité Facilité avec laquelle il est possible de transformer un placement ou un actif en espèces,…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE – Étant donné que les titres de FPI privées achetés sur le marché non réglementé ne sont pas cotés en bourse, ils peuvent être difficiles à évaluer et à revendre. Vous devrez peut-être conserver l’investissement plus longtemps que prévu.
• Manque de transparence – Comme les FPI privées ne sont pas soumises aux mêmes obligations en matière de divulgation que les FPI publiques, vous disposez de moins de renseignements continus sur la situation de la FPI, ce qui peut rendre plus difficile l’évaluationÉvaluation Évaluation de ce que valent aujourd’hui votre maison ou d’autres biens. Le plus souvent faite…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE de l’état de votre investissement.
• Baisse de la valeur des investissements – Le montant des paiements que vous recevez et la valeur de votre investissement sont influencés par la valeur des biens dans lesquels une fiducie de placement immobilier a investi et par les revenus qu’elle en tire. La détérioration de l’état des propriétés, un taux de vacance plus élevé ou des locataires qui ne paient pas leur loyer peuvent affecter vos paiements ou la valeur de votre investissement.
• Frais élevés – Les FPI privées paient parfois des frais de gestionFrais de gestion Frais que vous payez pour qu’un professionnel des placements gère le fonds. Les frais rémunèrent…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE et d’autres frais plus élevés, ce qui peut réduire les montants qui vous sont versés et laisser à la FPI moins d’argent pour réparer et entretenir les propriétés existantes ou investir dans d’autres propriétés.
• Responsabilité personnelle – Vous pourriez être tenu personnellement responsable du paiement des obligations d’une FPI privée si elle n’est pas en mesure de le faire. C’est ce que l’on appelle communément un « capitalCapital Montant total de l’argent que vous investissez ou que vous devez.+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE appelé ».

Vous pouvez subir des conséquences fiscales si votre investissement immobilier est détenu dans un REER et qu’il ne peut pas être vendu. Consultez un conseiller fiscal pour obtenir des conseils.

2. Société immobilière en commandite

Une société immobilière en commandite est généralement utilisée pour développer un bien immobilier ou pour gérer des biens immobiliers achevés, tels que des condominiums. En tant qu’investisseur, vous pouvez acheter des titres dans des sociétés immobilières en commandite. Les sociétés immobilières en commandite sont régies par les modalités d’un contratContrat Entente verbale ou écrite liant les parties et dont l’application peut être imposée par la…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE de société immobilière en commandite, qui peut être complexe. La société en commanditeSociété en commandite Type particulier de société commerciale. Deux ou plusieurs associés détiennent et gèrent une entreprise ensemble,…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE est contrôlée par un partenaire général qui gère le développement d’un bien immobilier. Par exemple, l’associé général peut utiliser l’argent des investisseurs pour acheter un terrain non aménagé dans l’espoir de le développer ou de le vendre à profitProfit Gain financier pour une personne ou une société. Équivaut à l’argent qu’il vous reste après…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE. Cela donne aux investisseurs un potentiel de croissance si et quand le terrain ou le projet de développement prend de la valeur.

La plupart des sociétés immobilières en commandite sont privées. Leurs titres ne sont pas cotés en bourse, ce qui les rend difficiles à négocier et à évaluer.

Quelques risques courants de l’investissement dans les sociétés immobilières en commandite

• Manque de liquidité – Les investissements dans des sociétés immobilières en commandite qui développent des biens immobiliers sont généralement des placements à long terme qui peuvent se prolonger pendant toute la duréeDurée Période de temps visée par un contrat. Aussi, période pendant laquelle un placement génère un…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE d’un projet de développement. Il se peut que vous ne puissiez pas revendre votre investissement quand vous le voulez ou pas du tout.
• Aucune garantieGarantie Bien ou actifs que vous engagez comme emprunteur afin de garantir le remboursement du prêt.…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE – Il n’y a aucune garantie que les projets seront vendus à profit, car le marché immobilier fluctue et les coûts de développement peuvent dépasser le budgetBudget Planification mensuelle ou annuelle estimée des dépenses et de l’épargne. Un budget est établi en…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une prévision du rendementRendement Rendement annuel sur un placement. Il est souvent exprimé en pourcentage, par exemple 5 %. Dans…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE futur de votre investissement, vous pouvez vous renseigner sur les projets antérieurs qui ont été menés à bien afin d’avoir une idée de l’expérience de l’associé général. De nombreux facteurs peuvent influer sur la réussite et le rendement d’un projet de développement, et les performances antérieures ne constituent pas une prédiction du rendement futur de votre investissement.
• Manque de diversificationDiversification Moyen d’étaler le risque de placement en choisissant une combinaison de placements. L’idée étant que…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE – Certaines sociétés immobilières en commandite développent une propriété ou un projet immobilier spécifique. Si le projet de développement n’est jamais achevé ni vendu, vous pourriez perdre une partie ou la totalité de l’argent que vous avez investi.
• Approbations gouvernementales et valeur marchandeValeur marchande Valeur d’un placement à la date du relevé. La valeur marchande vous indique la valeur…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE – Certaines sociétés immobilières en commandite n’ont peut-être pas obtenu tous les permisPermis Permis délivré à l’agent ou à la compagnie d’assurances qui a satisfait aux normes établies…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE gouvernementaux et toutes les autorisations de zonage nécessaires pour développer réellement le terrain qu’elles possèdent. Les retards ou le refus d’obtenir tous les permis et toutes les autorisations peuvent avoir une incidence importante sur la valeur de votre investissement.
• Risque de capital appelé –  Si un projet dépasse le budget, vous pourriez être obligé de contribuer davantage pour couvrir les coûts supplémentaires.

Si on vous a promis un rendement ou un paiement mensuel sur un investissement dans un projet de développement, vous devez vous demander d’où proviendra l’argent nécessaire au paiement pendant que le projet est en cours de développement et ne produit aucun revenu.

3. Entité d’investissement hypothécaire

Une entité d’investissement hypothécaire, également appelée bloc de créances hypothécaires ou société d’investissement hypothécaire, est une entreprise de financement hypothécaire qui met en commun les fonds collectés auprès d’investisseurs pour les prêter à des emprunteurs.

Les entités d’investissement hypothécaire fournissent souvent des financements ou des hypothèques aux emprunteurs qui ne peuvent pas obtenir un prêt auprès de sources conventionnelles, telles qu’une banque. Les emprunteurs utilisent généralement ce financement pour acheter des résidences unifamiliales, des propriétés commerciales ou des projets de développement. Une entité d’investissement hypothécaire détient souvent plusieurs hypothèques dans son portefeuillePortefeuille Ensemble des placements détenus par un particulier ou un organisme. Peut comprendre des actions, les…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE, ce qui réduit le risque potentiel pour les investisseurs par rapport à la possession d’une seule hypothèque.

En tant qu’investisseur, vous achetez un titre émis par l’entité d’investissement hypothécaire (p. ex. des actions d’une société, des parts de société en commandite, des parts de fiducieParts de fiducie Façon de représenter les intérêts de chaque membre d’une fiducie. L’actif comprend souvent des biens…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE). La valeur de la garantie est dérivée de la valeur de l’ensemble des hypothèques sous-jacentes qui sont généralement garanties par les biens immobiliers. Les investisseurs ont la possibilité de tirer des revenus (tels que des dividendes) des intérêtsIntérêts Frais exigés par un prêteur à une personne qui emprunte de l’argent. Frais qu’obtient une…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE perçus par l’entité d’investissement hypothécaire sur son portefeuille de prêts hypothécaires.

La plupart des entités d’investissement hypothécaire sont privées. Leurs titres ne sont pas cotés en bourse, ce qui les rend plus difficiles à négocier et à évaluer.

Quelques risques courants liés à l’investissement dans les entités d’investissement hypothécaire

• Manque de liquidité – En général, les entités d’investissement hypothécaires privées sont des investissements non liquides, ce qui signifie que vous ne pouvez pas vendre votre investissement quand vous le souhaitez ou pas du tout.
• Baisse de la valeur des investissements – Les emprunteurs d’un prêt hypothécairePrêt hypothécaire Prêt que vous contractez pour payer une maison ou un autre bien. Ce type de…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE sous-jacent peuvent manquer à leurs obligations hypothécaires ou rembourser leur prêt plus tôt que prévu, ce qui peut influer sur la valeur de votre investissement ou sur le montant des revenus qui vous sont versés.
• Prêts à haut risque – Les entités d’investissement hypothécaire offrent généralement des prêts hypothécaires plus risqués que ceux accordés par un prêteurPrêteur Personne ou un organisme qui prête de l’argent.+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE conventionnel tel qu’une banque. Si trop d’emprunteurs n’effectuent pas leurs paiements hypothécaires, cela peut diminuer la valeur de votre investissement et l’entité d’investissement hypothécaire pourra ne pas être en mesure de vous verser des fonds.

Faible priorité des droits – Les hypothèques émises pas les entités d’investissement hypothécaire peuvent être de second rang ou postérieures à une première hypothèque. Si un emprunteur n’effectue pas ses paiements hypothécaires et que la propriété est liquidée, le prêteur qui a accordé le premier prêt hypothécaire sera le premier à recevoir son argent. L’entité d’investissement hypothécaire qui a contracté la deuxième hypothèque ne recevra son argent que si et quand la première hypothèque aura été entièrement remboursée.

4. Placements hypothécaires consortiaux

En Ontario, seuls les courtiers et agents en hypothèques titulaires d’un permis délivré par l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (ARSF), anciennement la CommissionCommission Somme que vous versez à un courtier ou à un mandataire pour ses services. On…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE des services financiers de l’Ontario (CSFO), peuvent effectuer des opérations hypothécaires consortiales au nom d’un courtage, et seuls les courtiers en hypothèques titulaires d’un permis (et non les agents) peuvent signer les formulaires de déclaration de l’investisseur ou du prêteur requis. Vous pouvez vérifier que la personne ou l’entreprise est titulaire d’une licence de l’ARSF sur son site Web.

Un prêt hypothécaire consortial est un prêt hypothécaire unique accordé à deux ou plusieurs personnes sur un bien immobilier. Certains investissements hypothécaires syndiqués sont utilisés pour financer des projets de développement immobilier à grande échelle. Avant d’investir dans un prêt hypothécaire consortial, lisez le précédent avis de la CSFO qui met en garde les consommateurs contre les publicités qui font la promotion de rendements élevés ou d’investissements « entièrement garantis ».

Voici quelques-uns des risques détaillés dans l’avis de la CSFO :

• Aucun rendement élevé n’est garanti – Même si certaines entreprises ou certains individus qui offrent des placements hypothécaires consortiaux disent offrir des rendements élevés « garantis », il est en fait illégal de faire une telle affirmation. En général, plus le taux de rendement est élevé, plus les placements comportent des risques.
• Une file pour le remboursement – Bien souvent, vous occuperez, à tout le moins, le deuxième rang dans la liste des priorités de remboursement, derrière toute banque qui a accordé un prêt pour le projet. Si le projet tourne mal, il est possible qu’il ne reste plus d’argent pour vous rembourser. D’autres investisseurs pourraient même avoir priorité sur vous.
• « Garantis » NE signifie PAS à risque nul – Certaines annonces font la promotion des PHC comme étant « sûrs » et « entièrement garantis ». Il est vrai que votre placement sera utilisé pour créer une hypothèque inscrite et garantie directement par le bien-fonds ou par l’édifice associé à l’hypothèque. Mais n’oubliez pas que si le projet tourne mal – et que la valeur de la sûreté est limitée à la valeur du bien-fonds – vous pourriez passer après d’autres prêteurs et investisseurs et ne pas recevoir votre argent, simplement parce que la valeur du bien-fonds pourrait à peine suffire à payer les prêteurs qui occupent un rang prioritaire.
• Aucun fonds de protection pour l’investisseur – Les placements hypothécaires consortiaux ne sont pas garantis par le gouvernement de l’Ontario ni par aucun autre fonds de protection des investisseurs; rien ne garantit que l’argent investi vous sera remis.
• Retraits précoces – Si vous souhaitez retirer votre argent avant la fin du terme, il faudra peut-être trouver un nouvel investisseur/prêteur et il n’y a aucune garantie qu’il y aura un marché pour la revente ou le transfert de l’hypothèque.

Pour obtenir davantage de renseignements, veuillez communiquer avec l’ARSF, au 1 800 668-0128, ou à l’adresse contactcentre@fsrao.ca, ou encore consultez son site Web, à l’adresse https://www.fsrao.ca/fr.

5. Biens immobiliers

Vous pouvez acheter une propriété en tant qu’investissement et générer un revenu grâce au loyer payé par un locataire, en supposant que le loyer soit suffisant pour couvrir tous les coûts liés à la propriété, y compris toute hypothèque, les taxes, les services publics et l’entretien.

Quelques risques courants liés à l’investissement immobilier

• DépensesDépenses Paiement ou promesse de paiement futur.+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE et engagement en matière de temps importants – La propriété est un type d’investissement coûteux qui exige une grande participation. Soyez prêt à consacrer beaucoup de temps à la gestion de l’investissement, depuis la paperasserie jusqu’à la recherche d’un locataire et aux réparations, que le bien immobilier produise ou non des revenus.
• Risque lié au locataire – Vous pourriez vous retrouver avec un locataire qui ne paie pas le loyer ou qui endommage la propriété. Vous pourriez aussi avoir du mal à trouver un locataire et ne pas percevoir de loyer pendant un certain temps. Dans ces deux cas, vous êtes toujours responsable du paiement continu de l’hypothèque et des taxes, et des frais d’entretien de la propriété.
• Déclin du marché – La valeur de la propriété peut être inférieure à ce que vous avez payé, ce qui peut vous laisser avec une hypothèque supérieure à la valeur de la propriété.
• Risque de liquiditéRisque de liquidité Risque d’être incapable de vendre votre placement à un prix équitable et de retirer votre…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE – Vous pourriez avoir des difficultés à vendre le bien si le marché immobilier local connaît une période de faibles ventes ou de baisse des prix. Il faut également du temps pour vendre un bien immobilier et effectuer la clôture.

PRENDRE DES MESURES — VÉRIFIER L’ENREGISTREMENT

Au Canada, toute personne qui vend des titres ou qui conseille d’autres personnes ou entreprises sur les valeurs mobilières doit être enregistrée auprès de l’organisme de réglementation des valeurs mobilièresOrganisme de réglementation des valeurs mobilières Organisme public qui applique la législation sur les valeurs mobilières dans son ressort de compétence.…+ LISEZ LA DÉFINITION COMPLÈTE de chaque province ou territoire où elle exerce ses activités, sauf si une exemption s’applique. Vérifiez toujours l’enregistrement de toute personne ou entreprise qui tente de vous vendre un investissement ou de vous donner des conseils en matière d’investissement sur le site Web Vérifiez avant d’investir.

POINT FONDAMENTAL

Cinq types d’investissements immobiliers :

1. Fiducie de placement immobilier
2. Société immobilière en commandite
3. Entité d’investissement hypothécaire
4. Placements hypothécaires consortiaux
5. Biens immobiliers

PRENDRE DES MESURES

Au Canada, toute personne qui vend des titres ou qui conseille d’autres personnes ou entreprises sur les valeurs mobilières doit être enregistrée auprès de l’organisme de réglementation des valeurs mobilières de chaque province ou territoire où elle exerce ses activités, sauf si une exemption s’applique. Vérifiez toujours l’enregistrement de toute personne ou entreprise qui tente de vous vendre un investissement ou de vous donner des conseils en matière d’investissement sur le site Web Vérifiez avant d’investir.