L’achat d’une maison est le plus gros achat que la plupart des gens font au cours de leur vie. En règle générale, les gens paient leur maison en combinant une mise de fonds initiale unique et un prêt hypothécaire (un type de prêt) pour couvrir le reste.
Au Canada, il existe plusieurs façons d’épargner pour une mise de fonds. Il existe également des règles concernant la taille de votre mise de fonds, en fonction du prix de la maison.
Sur cette page, vous trouverez
- Comment fonctionne un prêt hypothécaire?
- Combien devez-vous économiser pour une mise de fonds?
- Que devez-vous savoir d’autre si votre mise de fonds est inférieure à 20 %?
- Que devez-vous savoir si vous songez à contracter un prêt hypothécaire à proportion élevée?
- Quels comptes pouvez-vous utiliser pour économiser en vue d’une mise de fonds?
Comment fonctionne un prêt hypothécaire?
À moins que vous ne soyez en mesure de payer le prix total de la maison que vous souhaitez acheter, vous devrez emprunter le montant non couvert par votre mise de fonds. Un prêt hypothécaire est le type de prêt utilisé pour acheter une propriété. Au fil du temps, vous remboursez le montant initial en plus des intérêts. Le montant des intérêts que vous payez dépend de trois facteurs :
- Du montant que vous empruntez (le principal)
- Du taux d’intérêt sur le prêt
- Du temps que vous prendrez pour le rembourser (la période d’amortissement)
Vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire auprès de banques, de coopératives de crédit, de sociétés hypothécaires, de compagnies d’assurance, de sociétés de fiducie et de prêt ou de courtiers en hypothèques. Magasinez et comparez les taux d’intérêt. Vous pouvez également vous retrouver avec un meilleur taux si vous négociez avec votre prêteur. Apprenez-en davantage sur le choix d’un prêt hypothécaire qui vous convient.
Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire d’une banque, vous devez y être admissible. Cela implique de réussir un test de résistance hypothécaire. Il vérifie la probabilité que vous puissiez vous permettre des paiements hypothécaires à un taux d’intérêt admissible. Vous devez réussir ce test de résistance même si vous n’avez pas besoin d’assurance hypothécaire. Le test de résistance tient compte de vos paiements hypothécaires anticipés par rapport à vos revenus, dépenses et autres dettes anticipés.
Apprenez-en davantage sur la préparation à l’obtention d’un prêt hypothécaire auprès de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada.
Combien devez-vous économiser pour une mise de fonds?
Le montant dont vous avez besoin pour une mise de fonds dépend de quelques facteurs. Au Canada, le minimum dont vous avez besoin pour une mise de fonds dépend du prix de la maison.
Votre mise de fonds minimale doit être de :
- 5 % du prix d’achat de la maison si sa valeur est de 500 000 $ ou moins.
- 10 % du prix d’achat de la maison si sa valeur est supérieure à 500 000 $ et inférieure à 1 million de dollars.
- 20 % du prix d’achat de la maison si sa valeur est supérieure à 1 million de dollars.
Votre prêteur peut avoir besoin d’un acompte plus élevé, selon vos antécédents en matière de crédit ou votre statut d’emploi. Vous devrez également tenir compte du prix d’achat total et de l’horizon temporel dans lequel vous devrez le rembourser. Pensez à la durée de votre prêt hypothécaire. Par exemple, êtes-vous susceptible d’être en mesure de rembourser le prêt sur 25 ou 30 ans?
Plus votre mise de fonds est importante, plus votre prêt hypothécaire sera petit. Cela signifie moins de paiements hypothécaires ou des paiements plus petits plus tard. Cependant, plus votre mise de fonds est petite, plus vous devrez rembourser le prêt hypothécaire longtemps. Assurez-vous de pouvoir gérer les paiements hypothécaires.
Que devez-vous savoir d’autre si votre mise de fonds est inférieure à 20 %?
Si votre mise de fonds est d’au moins 20 % du prix d’achat de votre maison, vous pouvez demander un prêt hypothécaire ordinaire. Toutefois, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, ce qui fait que le prêt hypothécaire représente plus de 80 % du prix d’achat de la maison, vous devrez contracter un prêt hypothécaire à proportion élevée.
Un prêt hypothécaire à proportion élevée vous permet d’emprunter jusqu’à 95 % du prix d’achat de votre maison. Il existe deux différences clés dans le fonctionnement d’un prêt hypothécaire à proportion élevée par rapport aux autres prêts hypothécaires :
- Vous devrez souscrire une assurance-prêt hypothécaire.
- Votre période d’amortissement hypothécaire ne peut pas dépasser 25 ans.
Le coût de l’assurance-prêt hypothécaire varie en fonction du montant du prêt hypothécaire et du rapport entre le prêt et la valeur de la maison, également appelé rapport prêt-valeur. Plus ce rapport est élevé, plus la prime d’assurance que vous paierez est élevée. Consultez ce tableau de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) montrant les montants des primes d’assurance pour les différents rapports prêt-valeur.
Vous pouvez payer votre assurance-prêt hypothécaire en un seul montant forfaitaire lorsque vous achetez votre maison. Vous pouvez également l’ajouter à votre prêt hypothécaire et l’inclure dans vos paiements mensuels. Si vous choisissez de payer l’assurance mensuellement, vous paierez des intérêts sur celle-ci. N’oubliez pas que vos intérêts seront composés et il faudra plus de temps pour rembourser le montant total.
Apprenez-en davantage sur l’assurance-prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.
Attention
Le prêteur peut prendre possession de votre maison si vous ne pouvez pas payer vos paiements hypothécaires. Assurez-vous de contracter un prêt hypothécaire que vous pouvez gérer.
Que devez-vous savoir si vous songez à contracter un prêt hypothécaire à proportion élevée?
Si vous songez à contracter un prêt hypothécaire à proportion élevée, pesez le pour et le contre avant de prendre une décision finale.
Comparez les différences entre :
- Attendre d’acheter et économiser davantage pour la mise de fonds.
- Acheter maintenant et emprunter davantage en utilisant un prêt hypothécaire à proportion élevée.
| Économiser plus et attendre avant d’acheter | Emprunter plus et acheter maintenant | |
| Frais d’intérêts | Payer moins d’intérêts | Payer plus d’intérêts |
| Autres frais | Coût d’opportunité de l’attente | Assurance-prêt hypothécaire Taxe de vente de l’Ontario ajoutée au coût de l’assurance-prêt hypothécaire |
| Risques | Risquez de dépenser ce que vous avez économisé Peut avoir à épargner encore plus si les prix des maisons augmentent | Risque de contracter plus de dettes que vous ne pouvez gérer, ce qui peut entraîner une moindre flexibilité financière en période de ralentissement du marché. |
| Période d’amortissement hypothécaire | Plus de flexibilité dans le délai de remboursement du prêt hypothécaire | Prêt hypothécaire limité à maximum de 25 ans |
Quels comptes pouvez-vous utiliser pour économiser en vue d’une mise de fonds?
L’épargne pour une mise de fonds sur une maison peut se faire de plusieurs façons différentes.
Vous pouvez épargner pour ce grand objectif en utilisant un compte d’épargne ou un compte de placement non enregistré. Cependant, vos revenus de placement ou les intérêts gagnés dans ces comptes seront considérés comme un revenu imposable. Pour cette raison, c’est une bonne idée de considérer trois comptes à l’abri de l’impôt disponibles au Canada, qui peuvent être utilisés pour épargner pour une maison.
1. Épargner dans un régime enregistré d’épargne-retraite
Un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) est un type de compte qui peut être utilisé pour des placements ou des économies. Votre argent est également à l’abri de l’impôt tant qu’il reste sur le compte. Cela en fait un moyen polyvalent d’épargner pour la retraite, car vous pouvez faire fructifier votre argent en franchise d’impôt.
Bien que les REER soient conçus pour l’épargne-retraite, le régime d’accession à la propriété (RAP) du gouvernement fédéral vous permet d’emprunter jusqu’à 35 000 $ du REER pour la mise de fonds de votre maison. Vous ne paierez pas d’impôt sur l’argent si vous le remboursez au cours des 15 prochaines années.
Même si 35 000 $ ne peuvent pas couvrir la totalité de votre mise de fonds, une mise de fonds plus importante réduira vos versements hypothécaires. Et cela peut vous donner la possibilité d’ajouter des paiements supplémentaires pour rembourser votre hypothèque plus tôt. Apprenez-en davantage sur les REER.
Attention
À l’exception du régime d’accession à la propriété et du Régime d’encouragement à l’éducation permanente, tout retrait de votre REER sera considéré comme un revenu imposable. Cela signifie que vous ne devriez retirer de l’argent de votre REER que si cela est absolument nécessaire, car cela affectera le montant que vous devez en impôts cette année-là.
2. Épargner dans un Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
Le CELIAPP est spécialement conçu pour aider les Canadiens à épargner pour une mise de fonds sur leur première maison. Il a été introduit en 2023. Les résidents canadiens âgés de 18 ans ou plus peuvent en ouvrir un afin d’épargner en vue de l’achat d’une propriété au Canada.
Le CELIAPP a une limite de cotisation de 40 000 $ et une limite annuelle de 8 000 $. Comme un REER, le CELIAPP peut être utilisé pour détenir des placements ou des dépôts d’épargne. Également similaire à un REER, le CELIAPP vous permet de reporter vos droits de cotisation à l’année suivante, si vous ne les utilisez pas tous.
Vous pouvez également utiliser un CELIAPP en même temps que le régime d’accession à la propriété REER pour le même achat de maison. Si vous n’utilisez pas votre CELIAPP pour l’achat d’une maison, vous pouvez le transférer dans un REER. À défaut, tout retrait sera considéré comme un revenu imposable.
Apprenez-en davantage sur le fonctionnement du CELIAPP.
3. Épargner dans un compte d’épargne libre d’impôt
Le compte d’épargne libre d’impôt (CELI) est un type de compte d’épargne polyvalent qui peut être utilisé pour n’importe quel objectif. Il ne se limite pas à la retraite ou à l’achat d’une maison, mais il peut être utilisé à l’une ou à l’autre de ces fins et plus encore. La limite de cotisation annuelle pour les CELI est la même pour tous les Canadiens.
Contrairement au REER et au CELIAPP, les retraits du CELI ne sont pas considérés comme un revenu imposable. Cependant, comme c’est le cas pour ces comptes, l’argent détenu dans un CELI augmente en franchise d’impôt pendant qu’il est dans le compte. Et vous pouvez faire fructifier votre argent par le biais de dépôts d’épargne ou d’investissements. Apprenez-en davantage sur les CELI
Lorsque vous épargnez pour une mise de fonds, vous pouvez utiliser un REER, un CELIAPP ou un CELI, ou même les trois en même temps.
Conseil
Épargnez plus facilement : envisagez d’établir des contributions automatiques à votre épargne. Pour vous aider à épargner, vous pouvez prendre des dispositions pour que l’argent soit transféré sur votre compte d’épargne chaque mois à partir de votre compte bancaire ou de votre paie. Apprenez-en davantage sur les moyens d’épargner plus facilement.
Résumé
L’achat d’une maison est l’un des plus gros achats que la plupart des gens feront. Gardez ces conseils à l’esprit :
- Vous aurez probablement besoin d’une combinaison d’une mise de fonds et d’un prêt hypothécaire (sauf si vous pouvez acheter la maison en une seule transaction).
- Le montant non couvert par la mise de fonds est couvert par le prêt hypothécaire.
- Un prêt hypothécaire est un prêt que vous remboursez sur un certain nombre d’années (période d’amortissement), avec intérêts.
- Votre mise de fonds doit être d’au moins 5 % du prix total de la maison.
- Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, le prêt hypothécaire est considéré comme un prêt hypothécaire à proportion élevée.
- Un prêt hypothécaire à proportion élevée vous oblige à souscrire une assurance-prêt hypothécaire, moyennant des frais supplémentaires.
- Tout prêt hypothécaire d’une banque vous oblige à passer un test de résistance afin d’être admissible au prêt hypothécaire.
- Vous pouvez épargner pour votre mise de fonds en franchise d’impôt en utilisant un régime enregistré d’épargne-retraite (REER), un compte d’épargne libre d’impôt (CELI) et/ou un Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP).
