Les prix élevés du logement et les faibles taux d’intérêt des produits d’investissement traditionnels tels que les certificats de placement garanti (CPG) et les rentes ont alimenté l’intérêt d’investir dans différents types de titres immobiliers sur le marché non réglementé au cours des dernières années. Les entités d’investissement hypothécaire, telles qu’un bloc de créances hypothécaires ou une société d’investissement hypothécaire, sont des exemples d’investissements immobiliers qui ont connu une croissance ces dernières années. Ces titres sont souvent vendus avec la promesse de rendements annuels réguliers et attrayants de 6 à 10 %, ce qui a attiré l’attention des investisseurs à la recherche de rendements plus élevés.
Les entités d’investissement hypothécaire ne sont pas toutes pareilles. Les différentes entités d’investissement hypothécaire ont des structures, des risques et des frais différents que vous devez comprendre et examiner attentivement avant d’investir. Investir dans des entités d’investissement hypothécaire privées est risqué et vous ne devriez pas le faire à moins de pouvoir vous permettre de perdre tout l’argent que vous avez payé pour cet investissement.
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En général, les titres vendus au public en Ontario doivent être offerts au moyen d’un prospectus, mais il existe quelques exceptions à cette règle. Par exemple, si une entité d’investissement hypothécaire privée cherche à lever des fonds auprès d’investisseurs, elle peut être en mesure de vendre sur le marché non réglementé en vertu d’une exemption de prospectus. En savoir plus sur les dispenses de prospectus et sur le fonctionnement du marché non règlementé.
Qu’est-ce qu’une entité d’investissement hypothécaire?
En général, lorsque les gens ont besoin d’un financement hypothécaire pour acheter une maison ou une propriété commerciale, ils empruntent auprès de sources de prêt conventionnelles telles que les banques ou les coopératives de crédit. Les personnes qui ne sont pas en mesure d’obtenir un prêt auprès de ces sources traditionnelles se tournent souvent vers d’autres types de prêteurs hypothécaires. Ces prêteurs non bancaires ou privés peuvent inclure des entités d’investissement hypothécaire.
Une entité d’investissement hypothécaire est une entreprise de financement hypothécaire qui regroupe l’argent des investisseurs pour le prêter aux gens sous forme d’hypothèques. Chaque hypothèque est garantie par un bien immobilier tel qu’une maison, un centre commercial linéaire ou un terrain, mais l’investisseur dans une entité d’investissement hypothécaire ne possède pas un morceau de ce terrain ou de cette maison.
Depuis la crise financière de 2008, le gouvernement fédéral a introduit des règles plus strictes sur les politiques de prêts hypothécaires des banques, exigeant des mises de fonds plus élevées lors de l’achat d’une maison, ce qui a rendu plus difficile pour certains propriétaires et promoteurs d’emprunter de l’argent.
Apprenez-en plus sur ces règles de prêt. Des propositions supplémentaires ont été faites pour renforcer encore les règles des banques en matière de prêts hypothécaires. En savoir plus.
Comment fonctionne une entité d’investissement hypothécaire
Les entités d’investissement hypothécaire accordent des prêts aux personnes ou aux entreprises qui sont généralement financés par l’argent des investisseurs communs. Les emprunteurs qui ne sont pas admissibles auprès des prêteurs traditionnels ou qui souhaitent des conditions de prêt plus souples paient généralement un taux d’intérêt plus élevé auprès des prêteurs privés, car il s’agit généralement de prêts à haut risque. Les gens sont souvent prêts à payer des taux d’intérêt plus élevés pour obtenir un prêt d’une entité d’investissement hypothécaire parce qu’ils peuvent être approuvés rapidement par le directeur de l’entité d’investissement hypothécaire et parfois même sans que leurs revenus ou leurs antécédents de crédit ne fassent l’objet d’une vérification. Ces prêts forment le portefeuille d’une entité d’investissement hypothécaire et ils peuvent inclure des hypothèques résidentielles (p. ex. des maisons individuelles, des maisons en rangée, des condominiums), des hypothèques commerciales (p. ex. des immeubles de bureaux, industriels ou de vente au détail) ou des hypothèques foncières. Une entité d’investissement hypothécaire tire ses revenus des intérêts hypothécaires, des frais de financement, des frais de renouvellement de l’hypothèque, des pénalités d’annulation et des autres frais qu’elle facture aux personnes qui empruntent l’argent.
Une entité d’investissement hypothécaire aura un gestionnaire qui la mettra en place et qui créera et administrera les hypothèques. Ce portefeuille de prêts hypothécaires doit être géré en permanence afin de traiter le financement de nouveaux prêts hypothécaires et la libération des prêts hypothécaires existants dans le portefeuille. Le gestionnaire est également responsable du recouvrement des paiements hypothécaires. Le gestionnaire de l’entité d’investissement hypothécaire sera rémunéré pour ces services de gestion par l’argent que vous avez investi et par les personnes qui empruntent.
En tant qu’investisseur, vous achetez un titre émis par une entité d’investissement hypothécaire, généralement sous la forme d’actions d’une société, de parts de société en commandite, de billets à ordre ou de parts de fiducie. La valeur de la garantie est dérivée de la valeur de l’ensemble des hypothèques sous-jacentes. Les investisseurs peuvent gagner des dividendes ou des revenus d’intérêts générés par les intérêts du portefeuille de prêts hypothécaires d’une entité d’investissement hypothécaire.
En général, l’objectif d’une entité d’investissement hypothécaire est de prêter de l’argent et d’appliquer un taux d’intérêt suffisamment élevé pour couvrir les frais de fonctionnement de l’entité d’investissement hypothécaire, les frais facturés par le gestionnaire pour son travail et les versements de revenus (le cas échéant) aux investisseurs.
Avant d’investir
Tout investissement comporte un certain degré de risque. Les entités d’investissement hypothécaire peuvent être des investissements complexes et il existe de nombreuses structures différentes; assurez-vous de bien comprendre leur fonctionnement et les risques qui y sont associés avant de décider d’investir votre argent. Ce que vous pensez acheter n’est peut-être pas ce que vous achetez réellement.
1. Manque de liquidité. Les entités d’investissement hypothécaire privées sont des investissements non liquides qui ne sont pas cotés en bourse, ce qui signifie que vous pourrez ne pas être en mesure de vendre votre investissement quand vous le souhaitez (ou pas du tout). Dans la plupart des cas, la seule façon de récupérer votre argent est de revendre votre titre à l’entité d’investissement hypothécaire, ce que l’on appelle communément un rachat. Lorsque vous achetez un titre émis par une entité d’investissement hypothécaire, renseignez-vous sur les conditions de rachat, sur les périodes de blocage ou sur les autres pénalités si vous souhaitez vendre votre investissement — certaines entités facturent des frais de rachat anticipé pouvant atteindre 10 % de la valeur de votre investissement. Bien que certaines entités d’investissement hypothécaire puissent offrir des conditions de remboursement, il existe généralement des restrictions, car les fonds de la plupart des investisseurs sont immobilisés dans des hypothèques ou des projets de développement. Demandez s’il existe une liste d’attente pour les personnes cherchant à racheter leur investissement.
2. Aucune garantie de rendement. Certaines entités d’investissement hypothécaire prétendent offrir des rendements annuels élevés et réguliers, et elles font la promotion d’investissements qui sont « garantis par l’immobilier » ou qui « préservent votre capital ». Le terme « garanti » signifie que l’entité d’investissement hypothécaire exige quelque chose comme garantie au cas où l’emprunteur ne pourrait pas rembourser le prêt. « Garanti » ne signifie pas sécurisé et bien que l’hypothèque puisse être garantie directement par le bien immobilier, votre investissement n’est pas sécurisé et vous n’avez aucun droit sur la maison ou la propriété qui garantit l’hypothèque. Si un emprunteur n’est pas en mesure d’effectuer les paiements de son hypothèque dans le portefeuille de l’entité d’investissement hypothécaire, cela peut influer sur la capacité de l’entité d’investissement hypothécaire à maintenir les paiements aux investisseurs et la valeur de votre investissement. Une entité d’investissement hypothécaire peut fermer ou faire faillite comme n’importe quelle entreprise, notamment en cas de ralentissement du marché immobilier ou de récession.
Vous pouvez également voir l’investissement commercialisé comme une « solution de rechange aux CPG à haut rendement ». Les CPG et les entités d’investissement hypothécaire sont deux produits très différents avec des profils de risque différents. Contrairement à un CPG, une entité d’investissement hypothécaire ne peut pas garantir que vous gagnerez un revenu ou que vous récupérerez votre investissement initial. Il n’existe pas non plus de programme d’assurance pour les investissements des entités d’investissement hypothécaire semblable à celui de la Société d’assurance-dépôts du Canada (SADC) qui couvre la perte des dépôts admissibles jusqu’à un maximum de 100 000 $ en cas de faillite du membre de la SADC (p. ex. une banque ou une autre institution financière). Par exemple, les comptes d’épargne et de chèques, et les certificats de placement garanti (CPG) d’une durée inférieure à cinq ans sont couverts par la SADC.
Pour en savoir plus, veuillez consulter le site SADC.
Si l’on vous promet un revenu mensuel régulier, vous devez demander d’où proviendra l’argent nécessaire au paiement. S’agit-il d’un rendement de l’argent que vous avez investi ou les hypothèques sous-jacentes de l’entité d’investissement hypothécaire produisent-elles des revenus pour l’entité (p. ex. des paiements d’intérêts sur les hypothèques) pour payer les investisseurs?
Les sociétés de placement hypothécaire sont souvent commercialisées comme étant des investissements à faible risque et à rendement élevé. Gardez toujours à l’esprit que plus le rendement potentiel d’un investissement est élevé, plus le risque est important. Rien ne garantit que vous obtiendrez effectivement un rendement plus élevé en acceptant plus de risques. En savoir plus sur le risque.
3. Faible priorité des droits. Les avoirs du portefeuille de l’entité d’investissement hypothécaire peuvent être constitués de premières, de deuxièmes ou de troisièmes hypothèques. Les hypothèques de premier rang sont généralement moins risquées, car elles sont les premières à être remboursées et les premières à réclamer tout bien fourni en garantie de l’hypothèque au cas où un emprunteur ne serait pas en mesure d’effectuer ses paiements ou serait en défaut de paiement. Une deuxième hypothèque ne récupère l’argent restant qu’une fois que les prêteurs de la première hypothèque sont remboursés en totalité et le prêteur pourrait ne pas être en mesure d’exercer ses droits de saisie d’un bien immobilier si la première hypothèque n’est pas en défaut. Certains prêts hypothécaires peuvent se situer en troisième ou quatrième position derrière d’autres prêteurs. Gardez à l’esprit que même si l’entité d’investissement hypothécaire est la première à se faire rembourser, le recouvrement d’une mauvaise hypothèque peut prendre beaucoup de temps, ce qui peut influer sur la capacité de l’entité hypothécaire d’investissement à maintenir les paiements aux investisseurs et la valeur de votre investissement.
4. Composition et concentration du portefeuille hypothécaire. Une entité d’investissement hypothécaire détient généralement un certain nombre de prêts hypothécaires dans son portefeuille, ce qui réduit le risque potentiel pour les investisseurs par rapport à la possession d’un seul prêt hypothécaire. Toutefois, les prêts hypothécaires généralement accordés par une entité d’investissement hypothécaire sont plus risqués que ceux accordés par un prêteur conventionnel, comme une banque. Il est important pour vous de comprendre la composition des hypothèques que l’entité d’investissement hypothécaire détient, y compris (i) les types d’hypothèques, (ii) l’emplacement géographique des propriétés et (iii) les conditions des hypothèques. Méfiez-vous d’une concentration élevée dans l’un de ces domaines, car elle vous expose à plus de risques.
En général, le taux d’intérêt qu’une entité d’investissement hypothécaire facture à une personne qui emprunte est directement corrélé au niveau de risque des prêts hypothécaires — plus le risque de défaillance d’une personne sur son prêt hypothécaire est élevé, plus le taux d’intérêt qui lui sera facturé sera élevé.
(i) Types d’hypothèques. Les entités d’investissement hypothécaire peuvent prêter de l’argent pour une première, deuxième ou troisième hypothèque sur différents types de biens immobiliers, comme des résidences, des propriétés commerciales ou un développement foncier. Une entité d’investissement hypothécaire composée de prêts hypothécaires de premier rang est généralement moins risquée qu’une entité d’investissement hypothécaire détenant des prêts hypothécaires résidentiels à risque de deuxième ou troisième rang ou des prêts à la construction. Les prêts pour l’achat de maisons sont généralement garantis par la maison et ils présentent généralement un profil de risque plus faible, en fonction de la position de l’entité d’investissement hypothécaire à rembourser si un emprunteur ne paie pas, ce que l’on appelle communément un défaut de paiement de son prêt. Inversement, les prêts à la construction sont plus risqués si le développement n’a pas encore commencé et si les prêts ne sont pas garantis par un revenu mensuel provenant du développement. En cas de défaut d’un prêt à la construction, il peut également être plus difficile à vendre, car il s’agit d’un projet inachevé.
(ii) Localisation géographique. Vous devez vous méfier des entités d’investissement hypothécaire qui ont une forte concentration de prêts hypothécaires dans un seul lieu géographique. Une entité d’investissement hypothécaire concentrée dans un lieu géographique donnée sera plus risquée, car elle est plus sensible aux conditions économiques et immobilières locales défavorables.
(iii) Modalités des hypothèques. Les entités d’investissement hypothécaire sont généralement plus souples dans leurs conditions de prêt et elles accordent des prêts à plus court terme, généralement de 6 à 36 mois, que ceux offerts par les sources traditionnelles. C’est en raison de cette souplesse et du risque plus élevé de ces prêts qu’elles exigent des taux d’intérêt nettement plus élevés que les taux préférentiels utilisés par les banques. Bien que les prêts puissent être initialement structurés comme un prêt à court terme, ils sont généralement renouvelés plusieurs fois et ils se transforment en prêts hypothécaires pluriannuels.
Dans des conditions de marché normales, la diversification est un moyen efficace de réduire les risques. Par exemple, si l’entité d’investissement hypothécaire détient un seul prêt hypothécaire et que l’emprunteur est en défaut de paiement, vous pourriez perdre tout votre argent. Si elle détient différents types de prêts hypothécaires, pour différents types de propriétés et dans différents lieux géographiques, il est beaucoup moins probable que tous les prêts hypothécaires soient défaillants en même temps.
5. L’évaluation des prêts est importante. Puisque les entités d’investissement hypothécaire privées ne sont pas négociées en bourse, il revient au gestionnaire de déterminer la valeur de l’investissement. L’évaluation des prêts est essentielle, car elle détermine en premier lieu la valeur de votre investissement.
6. Le ratio prêt-valeur du portefeuille hypothécaire est important. Il s’agit du rapport entre le montant de l’hypothèque et la valeur marchande de la propriété, qui est généralement utilisé pour garantir le prêt. Vous devez vous assurer que la valeur est calculée en utilisant la valeur marchande « telle quelle » et non la valeur future, qui peut sous-estimer le risque réel
En général, les prêts plus risqués auront un ratio prêt-valeur plus élevé. Par exemple, si une entité d’investissement hypothécaire a prêté à un emprunteur un prêt de 600 000 $ pour une propriété évaluée à 1 000 000 $, le ratio prêt-valeur équivaut alors à 60 %. Ce chiffre est important pour garantir qu’il y ait suffisamment de fonds propres dans la propriété pour rembourser les investisseurs en cas de défaillance de l’emprunteur et si la propriété doit être revendue. Plus le ratio prêt-valeur est faible, mieux c’est, car il offre une certaine protection contre le risque d’une baisse de la valeur des biens ou des maisons (prix), qui peut avoir un effet négatif sur l’entité d’investissement hypothécaire si celui-ci doit payer les frais liés à la vente du bien qui a été utilisé comme garantie, tels que les frais juridiques, les commissions des agents immobiliers et autres frais connexes.
Un portefeuille composé d’un pourcentage élevé de premières hypothèques avec un faible ratio prêt-valeur peut protéger contre un déclin du marché du logement.
7. Comprendre tous les frais. Les entités d’investissement hypothécaire privées paient parfois des frais plus élevés qui peuvent réduire les montants qui vous sont versés. Les honoraires versés au gestionnaire peuvent être élevés et ils peuvent comprendre des frais de gestion, des commissions de performance et des frais de montage de prêts hypothécaires. En plus de ces frais, les dépenses de fonctionnement de l’entité d’investissement hypothécaire sont également financées par l’argent des investisseurs. Cela signifie qu’un gestionnaire peut obtenir un rendement plus élevé que les investisseurs grâce aux différents types de frais.
Demandez au gestionnaire comment il gagne son argent, quelle part de votre argent va servir à payer des frais au gestionnaire et quelle part va être prêtée sous forme d’hypothèque. Vous voulez aussi comprendre si le gestionnaire prête à des parties liées — cela peut créer un conflit et mettre vos intérêts en danger, car les intérêts du gestionnaire peuvent ne pas correspondre aux vôtres.
Si un gestionnaire prétend ne pas toucher d’honoraires, vous devez vous demander comment il gagne son argent. Vous voudrez peut-être demander si le gestionnaire perçoit des frais directement de l’emprunteur — en tant que commission de courtage pour la mise en place du prêt — et dans l’affirmative, pourquoi les frais ne vont pas directement à l’entité d’investissement hypothécaire au profit des investisseurs.
Outre les frais de fonctionnement d’une entité d’investissement hypothécaire, le gestionnaire facture des frais différents et la plupart de ces frais ne sont pas influencés par la performance de l’entité d’investissement hypothécaire, de sorte que même si l’entité perd de l’argent, les frais du gestionnaire devront quand même être payés.
8. Vérifier avant d’investir. Les particuliers et les entreprises doivent s’inscrire auprès de leur organisme local de réglementation des valeurs mobilières afin de pouvoir offrir aux Canadiens des produits, des services ou des conseils d’investissement.
Vous pouvez vérifier l’enregistrement pour savoir si une personne ou une entreprise est enregistrée et dans quelle catégorie.
N’oubliez pas que pour vous protéger, vous devez faire ce qui suit :
- vous assurer que l’investissement est adapté à votre tolérance au risque et à vos objectifs d’investissement;
- lire tous les documents qui vous sont remis sur l’entité d’investissement hypothécaire;
- si vous ne comprenez pas l’investissement, n’investissez pas. Comprenez-vous suffisamment l’investissement pour l’expliquer à quelqu’un d’autre?
- le faire par écrit. Ne faites jamais d’investissement basé sur une discussion verbale.
Prenez votre temps et faites vos recherches. Ne cédez pas à la pression des ventes.
