Faire l’accession à la propriété peut être excitant et intimidant. Pour beaucoup de gens, l’achat immobilier est l’achat le plus important qu’ils feront dans leur vie. Et l’achat d’une maison peut devenir un actif important dans votre plan financier.
Il s’agit d’un achat complexe qui implique plusieurs étapes et types de conseillers en cours de route. La planification est essentielle et consiste à déterminer combien vous pouvez vous permettre de payer, et à trouver un conseiller financier, un avocat et un agent immobilier pour comprendre tous les coûts associés.
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Déterminer où acheter et combien vous pouvez vous permettre de payer
Savoir où vous voulez vivre peut sembler une question simple, mais elle peut faire une grande différence sur le montant que vous serez susceptible de payer pour votre maison. Considérez non seulement la ville dans laquelle vous voulez vivre, mais le type de quartier, et le genre de caractéristiques que vous aimeriez avoir dans la propriété que vous achetez. Ces détails seront importants lorsque vous travaillerez avec un agent immobilier pour rechercher votre maison.
Envisagez différents quartiers et effectuez des recherches sur le marché immobilier actuel dans votre région. La ville et le quartier où vous choisissez de vivre affecteront le prix de la maison, selon les conditions du marché à ce moment-là. À moins que vous ne vous attendiez à pouvoir acheter la maison immédiatement, vous paierez probablement pour une maison avec :
- Un acompte – au moins 5 à 20 % du prix d’achat, selon le prix de la maison.
- Un prêt hypothécaire – pour le montant restant du prix. Un prêt hypothécaire est un prêt que vous remboursez sur une période déterminée, plus les intérêts.
Pensez au montant que vous allez probablement payer au total pour le type de maison que vous voulez acheter. Estimez ensuite le montant que vous devrez payer comme acompte afin de pouvoir vous permettre les paiements hypothécaires. Essayez notre calculatrice des versements hypothécaires pour vous aider à planifier votre échéancier de paiement en fonction de la durée prévue du prêt et de votre taux d’intérêt.
Pour en savoir plus sur les options et les fonctions hypothécaires.
Estimation du montant d’argent que vous devez économiser pour un acompte
Le montant que vous devez payer pour un acompte sur une maison dépend de quelques facteurs. Au Canada, votre acompte doit être d’au moins :
- 5 % du prix d’achat de la maison si elle est de 500 000 $ ou moins.
- 10 % du prix d’achat de la maison si sa valeur est supérieure à 500 000 $ et inférieure à 1 million de dollars.
- 20 % du prix d’achat de la maison si sa valeur est supérieure à 1 million de dollars.
Votre prêteur peut avoir besoin d’un acompte plus élevé, selon vos antécédents de crédit ou votre statut d’emploi.
Vous devez également tenir compte du prix d’achat total prévu et de l’horizon temporel dont vous disposerez pour rembourser le prêt. Pensez à la durée de votre prêt hypothécaire. Par exemple, êtes-vous susceptible d’être en mesure de rembourser le prêt sur 25 ou 30 ans?
Plus vous serez en mesure de payer comme acompte, moins vous aurez à rembourser en paiements hypothécaires plus tard. Vous aurez besoin d’un prêt hypothécaire plus important si vous ne pouvez payer que le montant minimum de l’acompte. Vous devrez être sûr(e) d’avoir un revenu stable pour effectuer vos paiements hypothécaires.
Au moment d’évaluer le coût de votre future maison, assurez-vous d’inclure plus que le coût de la maison elle-même. Assurez-vous de tenir compte des frais mensuels, des taxes foncières, des coûts de rénovation et des frais de déménagement.
Comment économiser pour une maison
Épargner pour un acompte est un objectif d’épargne important qui peut prendre plusieurs années. Il y a différentes façons d’atteindre cet objectif. Au Canada, il existe trois types différents de comptes d’épargne enregistrés qui peuvent être utilisés, selon votre situation :
- Régime enregistré d’épargne–retraite (REER) – Les acheteurs d’une première maison peuvent retirer jusqu’à 60 000 $ de leur REER en vue d’un acompte. Vous ne paierez pas d’impôt sur l’argent pourvu que vous remboursiez le montant dans votre REER d’ici 15 ans.
Un REER est conçu pour épargner en vue de la retraite. Il s’agit d’un moyen idéal pour les personnes à revenu moyen ou élevé qui s’attendent à avoir un revenu de retraite inférieur à celui qu’elles avaient avant de prendre leur retraite. En savoir plus sur les REER
- Compte d’épargne libre d’impôt (CELI) – Vous pouvez retirer des fonds de votre CELI sans payer d’impôt sur l’argent. Toutefois, vous devrez attendre l’année suivante pour remettre les fonds dans le compte.
Un CELI peut contenir à la fois des épargnes et des placements. En savoir plus sur les CELI.
- Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) – Le CELIAPP, créé en 2023, est un nouveau compte offert aux Canadiens et aux Canadiennes. Tout comme un REER, les cotisations au compte sont déductibles d’impôt et, comme un CELI, les retraits effectués en vue de l’achat d’une première maison ne sont pas imposables. Les CELIAPP peuvent détenir des épargnes et des placements jusqu’à un plafond de cotisation à vie de 40 000 $. Les fonds peuvent être transférés d’un CELIAPP à un REER. Vous ne pouvez pas utiliser à la fois un retrait d’un CELIAPP et le Régime d’accession à la propriété pour l’achat d’une maison. En savoir plus sur le CELIAPP.
Vous pouvez également économiser pour votre acompte dans des comptes d’épargne non enregistrés ou des comptes d’investissement. Dans ce cas, votre épargne ne serait pas exonérée d’impôt comme elle le serait dans l’un des comptes enregistrés ci-dessus. Cela signifie que vous paieriez de l’impôt sur le revenu tiré de vos intérêts d’épargne ou de la croissance de vos placements.
C’est également une bonne idée de discuter avec les membres de votre famille de vos projets d’achat d’une maison. Ils peuvent être en mesure d’aider avec votre montant d’acompte, ou être en mesure de recommander un conseiller, un avocat ou un courtier hypothécaire avec lequel travailler. Il est courant pour les acheteurs d’une première maison d’obtenir de l’aide de la part de membres de leur famille; cette aide est de plus en plus précieuse compte tenu de l’augmentation du coût de l’immobilier dans de nombreuses régions du Canada.
En savoir plus comment planifier votre mise de fonds et votre prêt hypothécaire.
Le choix du type de placement dans lequel investir votre argent dépendra de vos objectifs de placement, de votre niveau de tolérance au risque et de votre horizon temporel. Pour en savoir plus sur les types de placements.
Considérations financières sur la voie de l’accession à la propriété
Il y a quelques éléments à prendre en compte lorsque vous vous apprêtez à acheter une maison. Cela comprend connaître votre cote de solvabilité et obtenir l’approbation préalable d’un prêt hypothécaire.
- Vérifiez votre rapport de solvabilité et protégez votre cote de solvabilité
Vous devrez passer une vérification du crédit pour avoir droit à un prêt hypothécaire. Les prêteurs examinent votre rapport de solvabilité et votre cote de solvabilité.
- Rapport de solvabilité – Votre rapport de solvabilité résume votre historique de crédit. Deux agences de crédit, ou agences d’évaluation du crédit, font le suivi de votre rapport de solvabilité au Canada. Chaque fois que vous empruntez de l’argent, utilisez votre carte de crédit ou payez des factures, des renseignements sur ces transactions sont envoyés aux agences de crédit. Vous pouvez consulter votre rapport de solvabilité une fois par an gratuitement, ou plus fréquemment moyennant des frais.
- Cote de solvabilité – Votre cote de solvabilité est un nombre entre 300 et 900 estimé par les agences de crédit. Elle montre à quel point vous gérez bien le crédit ou à quel point il serait risqué pour un prêteur de vous prêter de l’argent. La cote change avec le temps lorsque votre rapport de solvabilité est mis à jour avec de nouveaux renseignements. Votre cote de solvabilité est affectée par de nombreux facteurs, y compris votre historique de paiement, toutes les dettes en souffrance, combien de temps vous avez eu le crédit, et si vous avez déjà eu un dossier d’insolvabilité ou de faillite.
Il y a deux agences de crédit au Canada : Equifax et TransUnion. Chacune d’entre elles vous permet de vérifier votre rapport de solvabilité gratuitement, par la poste, une fois par an. Il s’agit d’une bonne idée de prendre l’habitude de vérifier votre rapport de solvabilité gratuit une fois par an, auprès des deux agences. Vous pouvez même les vérifier à six mois l’un de l’autre pour tirer le meilleur parti de votre rapport gratuit.
Il s’agit d’une bonne idée que de vérifier votre rapport de solvabilité avant de commencer le processus de « préapprobation » hypothécaire. S’il y a des erreurs dans votre rapport, celles-ci peuvent prendre du temps à résoudre et retarder votre capacité d’être approuvé pour le meilleur taux hypothécaire disponible pour vous. Apprenez-en plus sur ce qui est inclus dans votre rapport de solvabilité et comment l’améliorer.
Le fait d’avoir une cote de solvabilité plus élevée et un rapport de solvabilité qui montre que vous avez toujours été en mesure de rembourser de façon fiable l’argent dû signifie que vous serez considéré comme plus solvable par les prêteurs. Si vous n’avez pas d’antécédents en matière de crédit au Canada, vous devrez probablement en commencer un pour établir votre capacité de solvabilité.
- Processus de « préapprobation » hypothécaire
Le processus de « préapprobation » hypothécaire est une étape importante dans l’achat de votre maison. Cela donnera au vendeur de la confiance dans votre offre. Si vous n’avez pas de financement prévu, il peut être plus difficile pour vous de conclure la vente une fois que vous êtes prêt à faire une offre d’achat.
Le processus de « préapprobation » hypothécaire indique le montant que vous serez probablement autorisé à emprunter. Cette étape consiste à travailler avec un courtier ou un prêteur hypothécaires. Votre professionnel hypothécaire aura besoin de connaître des renseignements financiers, comme :
- une preuve de vos biens et de vos revenus
- une preuve que vous pouvez payer l’acompte et les frais de clôture
- des renseignements sur les dettes ou les obligations financières
- une preuve d’emploi
Vous pouvez également être invité à fournir des états financiers récents à partir de comptes bancaires ou d’investissements, pour vérifier l’information.
L’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (ARSF) possède des renseignements sur le courtage d’hypothèques et plus encore.
Comprenez comment fonctionne votre prêt hypothécaire – taux fixe ou variable, échéancier de paiement, frais et conditions particulières.
Au cours du processus de « préapprobation », assurez-vous de demander à votre professionnel de l’hypothèque :
- La durée pendant laquelle le taux d’intérêt préapprouvé est garanti (entre 60 et 150 jours).
- Si le taux d’intérêt préapprouvé diminue – si les taux d’intérêt baissent – pendant la période où vous êtes préapprouvé(e).
- Si le taux fait référence à un prêt hypothécaire à taux fixe ou variable.
- Si la « préapprobation » peut être prolongée.
Renseignez-vous auprès de votre professionnel de l’hypothèque sur tout ce que vous ne comprenez pas. Chaque prêteur établit ses propres lignes directrices et politiques, il est donc important de s’assurer de comprendre le processus.
Finalisation de votre recherche de domicile
La recherche de votre maison peut prendre du temps selon vos besoins et les conditions du marché immobilier. Vous pouvez travailler avec un agent immobilier pour vous aider à cibler votre recherche et obtenir des conseils sur la façon de faire une offre réussie. Vous n’avez peut-être pas le succès sur la première offre, mais c’est vrai pour de nombreux propriétaires de première habitation.
Votre agent immobilier peut vous aider à négocier l’offre, et vous aurez besoin d’un avocat pour examiner tous les documents et clôturer la vente.
N’oubliez pas d’examiner tous les documents attentivement avant de signer et de poser des questions. La vente est un contrat juridique contraignant, alors assurez-vous d’être à l’aise avec la transaction avant de vous engager.
En tant qu’acheteur d’une première habitation en Ontario, vous pourriez avoir droit à un remboursement de tout ou d’une partie de la taxe sur les transferts fonciers.
Demander le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation
Lorsque vous produisez vos déclarations d’impôt, demandez le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH) si vous y êtes admissible. Il s’agit d’un crédit d’impôt non remboursable que vous ou votre conjoint(e) pouvez demander dans votre déclaration de revenus annuelle. Le montant est calculé en fonction du taux d’impôt sur le revenu des particuliers le plus bas de l’année où vous y êtes admissible, jusqu’à concurrence de 1 500 $.
En savoir plus sur le fonctionnement du CIAPH.
Résumé
Acheter une maison est l’une des plus grandes décisions que vous pourriez prendre dans votre vie. Avant d’aller trop loin dans vos plans, assurez-vous de :
- décider où vous voulez vivre et combien vous pouvez vous permettre de payer;
- savoir combien vous devrez économiser pour un acompte;
- créer un plan d’épargne;
- songer si un CELI, un REER ou un CELIAPP peut être utile pour votre régime d’épargne;
- vérifier votre rapport de solvabilité et protéger votre cote de solvabilité;
- obtenir la « préapprobation » hypothécaire.
Et n’oubliez pas de revoir tous les documents attentivement sur la voie de l’accession à la propriété.
